아파트 가격 하락은 언제까지 지속될까?

지난 버블 (코로나 이후부터 2022년 1월까지) 이후 아파트 가격 하락이 지속되고 있습니다. 금융 위기 때보다 더 가파른 속도로 하락하는 모습에 시장은 공포를 느끼고 있는데요. 이 문제는 어떻게 될까요?

현재 한국의 아파트 가격을 위시한 부동산 가치 하락은 구조의 문제가 매우 큽니다. 한국의 경우 집이 없는 사람이 집을 사는 비중보다 돈이 많은 사람이 투자 목적으로 부동산을 사들여 수급을 만들어내기 때문입니다. 그런 이유로 적어도 대한민국에서 부동산은 주식, 코인과 동일한 구조를 갖고 있습니다.

＊ 국가의 통계에서 빠진 세력인 외국인들의 영향력이 비정상적으로 큰 것이 핵심이 되겠습니다.

돈과 시간과 여유가 넘치는 집단이 저점에서 재화를 사들여서 고점에서 팔아 수익을 실현하는 것이 시장을 움직이는 동력이라는 점이지요.

그러한 시장의 특징은 세력의 수익 실현 구간에서 진입한 개인(개미)의 재화 가치를 폭락시켜서 투매를 받아낸다는데 있습니다. 그러므로 지금 부동산 시장의 하락은 필연적인 것입니다.

＊ 시장은 결코 독단적으로 움직이지 않습니다. 최근 2번의 금융위기 (IMF, 리만 브라더스)와 부동산 사이클의 하락 국면이 궤를 같이하는 이유가 바로 그것입니다. 그리고 이런 흐름이 가능한 이유는 저가에서 재화를 사들인 세력이 시장을 주도하기 때문입니다.

결국 이 하락의 목표는 빚을 내서 집을 구매한 사람의 파산, 빚을 내서 돈을 벌기 위해 갭 투자를 한 사람의 멸족입니다. 그들이 쓰러지면서 뱉어낸 재화는 다시 세력의 주머니로 들어가 다음 상승 사이클에서 수익이 실현될 것입니다.

＊ 대표적인 예로 들 수 있는것이 바로 삼성전자 주가입니다.

그럼 이번 아파트 하락은 언제까지 지속될까요?

민망하고 안타깝지만 이 질문은 아직 시기 상조입니다. 하락의 초입이거든요. 일반적으로 알려진 부동산 사이클의 주기는 10년, 그럼 최소한 2~3년은 하락한 뒤 1~2년은 횡보할 것입니다. 이후 2~3년 동안 급격하게 상승하면서 물량을 모은 집단의 수익실현을 다음 하락의 목표인 개미들에게 할 것입니다.

이 과정이 주식, 코인, 부동산 모두에서 일어나고 있습니다.

▲ 미국의 금리 인상은 올해만 3번 정도가 예정되어 있습니다. 최소한 빅 스텝(0.5), 최악의 경우 자이언트 스텝(0.75)이 예상 가능한 인상 수준입니다. 한국의 경우 베이비 스텝(0.25) 인상도 부담스러운 상황입니다. 그렇다고 미국과의 금리 격차를 좁히지 못하면 기업이 힘들어지고, 격차를 맞추면 빚을 갚고 있는 국민들이 힘들어지지요. 무시할 수 없으니 따라가려고 0.25씩만 올려도 남은 해 동안 0.75%가 올라갑니다.

이런 상황은 최소한 1년, 최대 3년까지는 이어질 것입니다.

그래서 일부의 매도자들이 선제적 대응으로 시장 하락폭, 예상치보다 낮은 가격으로 매물을 내놓고 있고 이 부분이 시장에 공포를 심어주고 있는 것입니다.

이제 시장에 남아있는 사람들은 선택해야 합니다.

1. 빚을 갚아가며 상승 시기까지 버틸 것인가?

2. 손해를 감수하고 빚을 줄일 것인가?

추가 매수 여유가 있다면 시장이 박살날때까지 기다려서 매물을 저가에 모아 평단가를 낮춰서 나중에 수익 실현 구간에서 최대한 손실을 줄이는 선에서 매도를 해야될 것입니다. 여유가 없다면 떨어지던, 오르던 손에 쥔 것을 털고 주머니를 두둑하게 만들어둬야 할 것입니다.

주식하고 똑같죠?

이미 수익실현을 끝내고 벌어들인 돈을 손에 쥐고서 시장을 관망하는 사람들은 빚으로 집을 산 사람들이 고통에 몸부림칠때까지 기다릴 것입니다. 많은 이들의 인생이 박살나고, 몇몇은 목숨을 버리고, 끔칙한 참변이 이어진 뒤에 한 차례 더 폭락한 뒤부터 사들이겠죠.

한국은 부동산 불패의 나라이니 외국인의 돈은 상시대기 상태일 것입니다. 그러니 빚 없이 서울에 집을 샀다면 버티면서 원화 채굴에 열을 올리면 될 일이고, 빚으로 샀는데 원리금 상환이 버겁다면 팔고 튄 후에 저가 매수 기회를 노려봐야 할 것입니다. 물론, 그 기회는 수 많은 노예들의 피눈물이 만들어주겠지요.

선택은 각자의 몫, 전 큰 손해를 보고 다 털었고 후회는 없습니다.